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¿Por qué los techos son tan altos en las casas antiguas?


La mayoría de las casas de varios pisos construidas antes de la Segunda Guerra Mundial tienen techos más altos que en la actualidad. Hoy en día, el estándar es de unos 2,4 m, pero en el siglo XIX o la primera mitad del siglo XX tenía normalmente unos 3 m de altura. ¿Por qué? Es contrario a la intuición: en épocas anteriores, la tecnología era menos capaz de construir rascacielos, por lo que se habrían esperado techos bastante más bajos.


Fumar. Los techos altos proporcionaron un lugar para que se disipara por encima del nivel de la boca y los ojos.

Es bastante difícil imaginar la prevalencia del humo antes de mediados del siglo XX. No solo estaba muy extendido el consumo de tabaco, sino también el uso de velas y lámparas de aceite. Los fuegos abiertos para calentar y cocinar contribuyeron mucho menos, ya que casi todo el humo subió por la chimenea.


He escuchado un par de teorías, aquí las hay:

  • Porque las tecnologías de construcción más antiguas eran peores1 que los modernos.

    Y esto significaba que la sección de paredes que se podía quitar (por ejemplo, para dejar espacio para una ventana) era más limitada. Por lo tanto, la única solución para proporcionar una mejor iluminación y ventilación era hacer que las ventanas fueran más altas, lo que requería paredes más altas.

  • Porque era (a veces) más eficiente.

    En climas más cálidos, sin sistemas de aire acondicionado, un techo alto permitía que el aire caliente subiera, dejando uno (ligeramente) más frío al nivel de las personas. Fue especialmente útil para el último piso de los edificios para proporcionar aislamiento del calor que irradiaban los techos. Por supuesto, me gustaría ejemplos de estos solo en países más cálidos.

Por supuesto, estoy alquilando edificios monumentales (iglesias, catedrales, palacios) porque a menudo se diseñaron con la idea de que los techos altos realzarían la importancia del edificio.


1En mi humilde opinión, no porque el conocimiento no existiera, sino porque solo un puñado de edificios fueron diseñados por arquitectos bien formados; p.ej. Gaudí diseñó fachadas excepcionales porque diseñó sus edificios para que las fachadas no soportaran el peso del edificio, dándole una mayor libertad.

Los edificios más mundanos con un presupuesto modesto serían diseñados por arquitectos con menos formación que confiarían en hacer de casi cada muro un muro de carga.


Un techo alto permitió un mejor flujo de aire, hizo que las habitaciones se sintieran menos abarrotadas, hizo que las habitaciones se sintieran más grandiosas y, en los calurosos meses de verano, la diferencia de temperatura entre el suelo y el techo es de aproximadamente 4 grados centígrados. Además, reduce el ruido entre pisos, por lo que es ideal tanto para hogares como para "edificios altos".

Además, 3 metros no es muy alto y 2,4 metros es un techo bastante bajo, muchas casas georgianas, victorianas y eduardianas tienen techos de entre 3 y 5 metros de altura.


Aparte de la ventilación y el enfriamiento del humo, la teoría del miasma de la enfermedad fue prominente en el siglo XIX. Los techos más altos permitían un aire más limpio, lo que se consideraba deseable para la salud.


Techos altos en casas antiguas

En mi mercado, hay un gran inventario de mansiones históricas desde el siglo XVII en adelante (ejemplo). Estos requieren muchas renovaciones para aumentar su vida útil, pero es manejable.

Excepto por una cosa que me ha dejado hipnotizado: los techos. No sé si fue simplemente la moda o si nuestros antepasados ​​medían 10 pies de altura, pero consume el calor.

A pesar de mis mejores esfuerzos, no he podido encontrar una solución a esto. Los expertos me dijeron que lo único que podían hacer era aplicar una docena de métodos de aislamiento diferentes, como la calefacción especial por suelo de madera. Pero entonces el dueño tendría que cortarme el pelo al 90% para que yo cumpla con mis números.

¿Alguien aquí sabe qué hacer con este volumen desperdiciado? ¿Alguna innovación o truco que me falte? Algo tiene que ceder porque, salvo que la calefacción de repente se vuelva muy barata, no hay mucho que pueda hacer que estos edificios sean rentables.

Cuenta cerrada

No estoy seguro de dónde se encuentra, pero aquí en California la mayoría de las casas nuevas tienen techos de 9 o 10 pies, es un gran punto de venta. Mi propia casa tiene una gran sala con techos de 20 pies y el resto de la casa tiene 9 pies o más y fue construida en 2005.

Thierry Van Roy

Estoy en Europa, en ciudades antiguas como Lieja. Estos edificios tienen techos de 12 pies en adelante. El alquiler apenas aumenta en volumen (compensado por la calefacción en cualquier caso), solo cuenta realmente el espacio habitable.

Un entrepiso sonaría atractivo, pero hay restricciones de construcción y me temo que la estructura no las soportará. Sin mencionar el ROI, me temo que me costaría alrededor de 10,000 USD por unidad si es posible.

Facturas. (Moderador) -

Tengo entendido que los techos altos se diseñaron de esa manera para el calor del verano. Si observa la imagen que vinculó, todas las ventanas y puertas tienen ventanas encima. Esas ventanas superiores podrían abrirse para permitir la circulación de aire en el calor del verano. Para el frío, simplemente se pusieron más paños. Sin aire acondicionado, no hay nada que pueda hacer para escapar del calor, por lo que diseñaron y construyeron la mejor solución en las casas.

Ahora resolvemos el problema con un diseño adecuado de HVAC. El HVAC está diseñado para mover el aire caliente hacia arriba y mezclarlo con el aire frío hacia abajo sin importar la temporada. Si bien está calentando y enfriando más espacio si el sistema está diseñado correctamente, la envolvente del edificio está sellada y el edificio está debidamente aislado, los techos altos no son mucho más costosos de calentar o enfriar que el espacio convencional con techos de 8 pies.

Los sistemas de calefacción antiguos están diseñados para llenar la habitación con aire caliente. Como saben, el aire caliente sube para "calentar" el área ocupada por la gente, el techo termina siendo caliente. La habitación está llena de capas de calor, desde frío en el suelo hasta calor en el techo. Hay algunos productos diseñados para mezclar el aire en una habitación sin crear las corrientes de aire que experimenta con los ventiladores de techo. Puede actualizar el espacio con estos para mejorar la situación. Espero que ayude.

Tony Gatto

Podrías probar algunos ventiladores de movimiento realmente lento. Empujarán el aire caliente (más ligero) hacia el suelo, pero deben moverse lentamente o incluso ponerse un reóstato.

El aire frío es más pesado que el aire caliente y empuja el aire caliente hacia arriba creando capas en el hogar.

Los hornos más nuevos expulsan el aire a temperaturas muy reducidas (alrededor de 90 Fahrenheit) en comparación con los calentadores más antiguos (130+ grados f). Sin embargo, si se encuentra en Europa, es más probable que se trate de calderas.

Una opción que estudiaría y desarrollaría si estuviera en Europa serían las calderas de leña al aire libre. o calentadores de masa de cohetes, y me inclinaría hacia los calentadores de masa de cohetes. Puede buscarlos en Google o enviarme un mensaje de correo electrónico y puedo obtener más información sobre ellos.

Estamos experimentando con un calentador de masa tipo cohete debajo de una casa en este momento y estamos viendo resultados positivos ya que este calentador de estilo usa casi 1/8 de la madera que usaría una estufa de leña normal, y el confort de calor es 10 veces mayor que un quemador de leña convencional.

Mike H.

Realmente no tengo ninguna idea sobre la parte del techo. Pero, ¿cómo es entrar en casas que se construyeron en el siglo XVII? Tenemos algunas áreas que tienen casas antiguas realmente bonitas que de vez en cuando echo un vistazo. Necesitaba demasiada rehabilitación para adaptarlos al código de mi agrado.

Pero la carpintería es asombrosa. Y amo la arquitectura en ellos. Aunque todos tienen un montón de habitaciones pequeñas que parecen dividir toda la casa.

Todavía. Esas casas fueron construidas a principios del siglo XX. Solo puedo imaginar cuánto más interesante sería entrar en casas construidas en el siglo XVII.

¿Alguna vez te has encontrado con alguno que simplemente sabes que debes tener? ¿Incluso si los números no tienen sentido? Ese sería mi mayor problema.

No estoy seguro de cuáles serían las repercusiones en términos del factor alquiler. Pero, ¿podría bajar los techos en algunas de las habitaciones para ayudar a mantener bajos los costos de calefacción? Supongo que los inquilinos están acostumbrados a los techos altos, por lo que pueden resistirse. Y no sé si podría bajar los techos de esa manera (me encanta el valor de ellos). Pero si es realmente un problema, un techo falso es muy barato de hacer. Podrías hacerlos en algunas salas clave. Y deberían ayudar bastante con la calefacción. Una vez más, no estoy seguro de que sea realmente una opción allí.

Rob K.

¿Con qué estás calentando la casa? En Estados Unidos, el gas natural es abundante y barato. En las zonas rurales, la gente tiene que calentar con propano y fuel oil. Son muy costosos e ineficientes.

Thierry Van Roy

¡Gracias a todos por las respuestas! ¡Realmente ayuda!

Los que están al día son de gas, pero la mayoría sigue usando calderas. Solo algunos que no padecen el síndrome del techo alto están equipados con HVAC.

Es un nicho interesante porque hay mucho inventario, pero no muchos compradores. Espero que la tecnología eventualmente se ponga al día y permita algunas oportunidades, pero por ahora debes hacerlo.

Tu problema es el mismo que el mío: valen mucho en prestigio, pero eso no te da más flujo de caja. Los propietarios aún no están dispuestos a hacerse un corte de pelo lo suficientemente grande, incluso si el mantenimiento diferido es un problema obvio. En general, estos continuarán cayendo en desorden durante al menos esta década, sospecho.

Me encontré con uno que parece muuuy tentador. Con solo mirarlo, se te hacen agua los ojos y la boca. Puedes hacer un recorrido aquí. Una belleza y (aparte de un dúplex adicional en el patio trasero) llave en mano. Está bajo consideración, porque el mantenimiento diferido es un problema mucho menor aquí que en la mayoría de las propiedades que encuentro. Además, una ubicación privilegiada en un mercado que está preparado para un tremendo crecimiento.

Estos edificios están en una lista de propiedades protegidas (¡la más antigua con la que me encontré fue de 1500!), A veces solo la fachada, pero a menudo también el interior. Esto significa que debe usar materiales de construcción especiales y definitivamente no puede bajar el techo (están decorados con estuco auténtico).

Las renovaciones de hasta 60.000 EUR (y a veces incluso 100.000 EUR) en estos edificios son deducibles de impuestos e incluso están patrocinadas por el estado en Bélgica. Más o menos lo mismo en Holanda. Pero lo que no le dicen es que tiene que pasar por una cantidad ridícula de obstáculos para obtener acceso a estos beneficios. Como las renovaciones tienen que contribuir a mantener su autenticidad histórica al menos en un 60% y así sucesivamente.


Qué tan alto

Ciertas características se dan por sentadas en el mercado residencial actual: encimeras de granito, duchas con paredes de vidrio y, a juzgar por este anuncio reciente de un nuevo condominio en el Upper West Side, techos muy altos. No hace mucho tiempo, los techos de dos metros y medio eran la norma. ¿Qué cambió?

Los techos en las nuevas viviendas de las zonas suburbanas se hicieron más altos hace más de una década. En lugar de 8 pies, una dimensión que resultó de dos paneles de yeso de 4 pies de ancho colocados horizontalmente, los constructores de viviendas construyeron techos de 9 pies. Al principio, se ofrecían techos más altos como extras, pero pronto 9 pies se convirtieron en estándar, tanto que los fabricantes de paneles de yeso comenzaron a producir láminas de 4½ pies de ancho. Para no quedarse atrás, los constructores de casas personalizadas pasaron a los 10 pies.

Algo similar sucedió con los edificios de oficinas. En 1965, el rascacielos más nuevo de Manhattan fue el edificio CBS de Eero Saarinen. Los elegantes interiores, de Florence Knoll Basset, eran lo mejor que se podía comprar con el dinero de las empresas, arte moderno colgado junto a muebles modernos (muchos de ellos diseñados por Saarinen y Bassett), y los techos tenían 2,5 metros de altura, un poco más altos de lo normal. En ese tiempo. A fines de la década de 1970, los techos de las oficinas medían habitualmente 9 pies, y 25 años después, los techos del edificio del New York Times diseñado por Renzo Piano eran de 11 pies, lo que se está convirtiendo rápidamente en el estándar para los edificios de oficinas de Clase A. El nuevo Comcast Center en Filadelfia, por ejemplo, tiene techos de 11 pies y techos de 13 pies en los pisos ejecutivos.

“Hacer techos más altos no agrega mucho al costo total de un edificio”, dice Robert A.M. Stern, el arquitecto del Comcast Center, "pero los techos más altos permiten que la luz penetre más profundamente en el edificio, lo cual es importante si está optimizando la iluminación natural". Otro beneficio de los techos más altos en las torres de oficinas es que sirven para edificios más altos. Con 975 pies, la torre Comcast de 58 pisos es el edificio más alto del centro de Filadelfia con techos de 8¾ pies, habría sido más de 150 pies más corta.

¿Son los techos más altos un ejemplo más de miserable exceso arquitectónico? No necesariamente. De hecho, son los techos bajos los que son la aberración. A lo largo del siglo XIX y principios del XX, los techos de las casas, oficinas y edificios institucionales de la clase media medían entre 10 y 12 pies o más. Siguieron la regla arquitectónica: "Cuanto más grande es la habitación, más alto es el techo". Durante la era de la posguerra, cuando los edificios comenzaron a producirse en masa, los constructores y arquitectos, al considerar los techos altos como un desperdicio e ineficacia, no vieron ninguna razón para hacerlos más altos que el mínimo legal, que podría ser tan solo de 7 pies. Por lo tanto, la sala de correo y la sala de juntas tienen el mismo techo bajo.

¿Qué provocó el regreso del techo alto? El movimiento de preservación histórica puede llevarse la mayor parte del crédito, así como los desarrolladores de todos esos lofts industriales convertidos (que generalmente tenían techos altos). Al vivir y trabajar en edificios antiguos, la gente descubrió que las habitaciones más altas simplemente se sentían y se veían mejor. Los constructores estaban felices de complacerlo, ya que los techos altos no costaban mucho más, como señala Stern, pero podría cobrar más por ellos.

No es solo una cuestión de prestigio: una habitación alta parece mejor proporcionada. El arquitecto renacentista Andrea Palladio dedicó un capítulo de su famoso tratado, Los cuatro libros de arquitectura, al tema y reglas incluidas para calcular la altura del techo: Sume el largo y ancho de una habitación y divida por dos o, más simplemente, haga que la habitación sea tan alta como ancha. Una vez pasé una semana en su Villa Saraceno, no una casa particularmente grande pero con techos de 19 pies. Al principio, las habitaciones altas parecían un poco abrumadoras, pero después de unos días me acostumbré a la sensación de generosa amplitud. Por la noche, con velas en la mesa, los techos desaparecían por completo, y era como estar afuera.


¿Cuál es la altura ideal para una cama?

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Virgilcarter

En realidad, no existe una altura de techo "ideal". Los constructores usan clichés como un techo de 9 'o 10' como una forma, entre muchas, de tratar de sugerir que una casa está más "en escala" y, por lo tanto, justifica un precio de venta más alto. Eso es todo lo que hay en este cliché y muchos otros: enormes islas de granito con bordes conopiales del tamaño de Ohau, garajes de 3 a 6 automóviles, salas de barro con almacenamiento para un batallón de tropas, bañeras de inmersión en las esquinas del tamaño de una manada de elefantes, etc. - por lo general encontramos viviendas en tramos y constructores que se esfuerzan por alcanzar el estatus de "lujo".

Desde el punto de vista del diseño, por otro lado, la altura del techo tiene que ver con la proporción, la iluminación y lo que es apropiado para un uso determinado. Por ejemplo, un medio baño de 4 'X 6' es perfectamente apropiado para tener un techo de 8 '(incluso podría arreglárselas con menos), mientras que el Salón de los Espejos o la Grande Galerie en el Palacio de Versalles mide 239.5' LX 34.4 'WX 40.4 'H con sus 17 ventanas, 578 espejos y su techo abovedado decorado para mostrar los muchos logros maravillosos de Luis XIV. Si ha estado allí, sabrá que el espacio parece perfectamente apropiado dada su importancia histórica.

Si uno se esfuerza por lograr un nivel superior, ¡este es el edificio para vencer!

El punto es que simplemente tener un techo de cualquier altura es realmente inútil. Es cómo se crean las proporciones de la habitación, cómo se usa la luz (natural y artificial) y, lo más importante, cómo va a funcionar el espacio lo que debe determinar la altura del techo. Eso se llama diseño.

Solo un pensamiento: no intentar iniciar una guerra por las alturas de los techos.

Flgargoyle

Bueno, te da un césped neutral en el debate de 9 'o 10' ¡LOL! Nuestros techos también serán de 9'4 ", debido a la forma en que funciona la construcción de ICF. Era eso, o un poco menos de 8 ', lo que no queríamos.

Habiendo vivido con techos de 8 pies toda mi vida, encuentro que los techos más altos hacen que una casa se sienta más grande, siempre que las habitaciones no sean demasiado pequeñas, lo que genera un efecto de 'hueco de ascensor'. Las diferencias regionales también pueden entrar en juego, con techos más altos en el sur y techos más bajos en el norte.

Valioso

Después de haber vivido en casas con techos de 10 y 11 pies en habitaciones de tamaño apropiado, dos metros y medio se siente como si estuviera encerrado en un gallinero.

Las alturas de los techos tienen mucho que ver con el tamaño estándar de la madera dimensional. Poner en alturas impares significa muchos cortes para la pila de chatarra.
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¡Ah, si los norteamericanos pudieran aprender a vivir como europeos, felizmente confinados, dejando grandes casas a sus mejores naturales: aristócratas, realeza, estrellas de cine y los súper ricos! ¡El descaro de esos masticadores de Mac!

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Cualquier cosa de más de 8'6 "se siente psicológicamente espaciosa con las dimensiones" promedio "de una habitación de 12 x 14. Cuando las habitaciones son más grandes, los techos pueden ser proporcionalmente más altos. Donde las personas se meten en problemas es cuando" más es mejor ". No lo es. Definitivamente NO Los techos de 20 pies en una "gran sala" hacen que el espacio sea del tamaño de una iglesia. Las iglesias usan techos súper altos en primer lugar porque, sí, es proporcional a los pies cuadrados de la habitación. Pero la razón principal de la gran altura techos es la inquietud psicológica que genera en el ser humano estar en un espacio con techos tan altos. Crea disonancia al imitar la sabana abierta donde hubiéramos sido blanco de depredadores en nuestros días de desarrollo. Eso se traduce en "el asombro ante Dios "que los constructores de catedrales medievales estaban tratando de crear en las masas analfabetas. Y que los súper ricos se hicieron cargo para hacer temblar a los siervos ante ellos. Y que los barones ladrones también tomaron para realzar su aura de poder. o el ejecutivo de seguros con la McMansion para tratar de imitar la realidad, pero omitiendo todas las demás proporciones correctas y la escala adecuada. Simplemente se siente incómodo y "apagado" en la mayoría de los proyectos residenciales. Y todo el mundo se retira a sus "acogedoras" habitaciones de 9 pies de techo y la dinámica familiar sufre.


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Una casa victoriana tiene características atractivas tanto en el exterior como en el interior. Ladrillos llamativos, piedras de fecha sobre la puerta y techos decorados con tejas o incluso adornos que marcan el trabajo de los arquitectos victorianos.

"Los victorianos eran un grupo particularmente orgulloso de las casas, y los avances en la tecnología de la construcción en ese momento significaban que las clases medias podían permitirse construir casas relativamente grandes llenas de características hermosas", dice George Franks, de Douglas & amp Gordon.

"Construyeron sus casas para durar, por eso todavía hay tanto stock disponible", agrega.

Las casas victorianas construidas en las ciudades y sus alrededores también suelen estar ubicadas de manera muy conveniente.

"Los victorianos construyeron muchos de los enlaces de transporte e infraestructuras que todavía usamos hoy, por lo que normalmente encontrará viviendas de esa época en grandes áreas cerca de tiendas y estaciones", dice Franks.

CUIDADO.

Las casas victorianas a menudo se construían con techos de pizarra galesa. Estas pueden ser una gran característica, pero reemplazar las mismas puede ser costoso si el techo necesita ser reparado.

Muchas propiedades victorianas usaban un sistema de impermeabilización de pizarra que, a lo largo de las décadas, bien podría haberse agrietado y perecido. Esto puede provocar problemas de humedad incluso en las mejores propiedades. Reparar la humedad no es un problema siempre que no haya causado ningún daño estructural importante.

Fíjese bien en la calefacción, la plomería y la electricidad, ya que es posible que deban actualizarse. Mire detrás de los interruptores y enchufes, ya que se pueden reemplazar fácilmente y ocultar el cableado viejo.

Las ventanas de guillotina pueden ser agradables a la vista, pero no a la factura de la calefacción. Hacer que se revisen los borradores puede ser costoso pero efectivo.

Las generosas proporciones de las casas victorianas, como los techos altos y las salas de recepción dobles, son particularmente populares entre las familias. Estas viviendas también atraen compradores por la facilidad con la que se pueden ampliar y modernizar.

Chris Romer-Lee, de Studio Octopi, una firma de arquitectos, dice: "Una extensión trasera lateral crea una hermosa cocina y sala de estar de planta abierta, mientras que una conversión de loft le permite incorporar otro dormitorio y baño en suite".

Los arquitectos victorianos se pusieron a prueba en ese momento, para mantenerse al día con una población en crecimiento. Los datos del censo revelan que entre 1831 y 1901, la población de Inglaterra y Gales aumentó de 13,89 millones a 32,51 millones, un aumento espectacular del 134 por ciento.

A medida que la población aumentó, los constructores respondieron a la demanda de las clases medias que buscaban mudarse a casas más grandes lejos de terrazas estrechas y contiguas.

En los años sesenta y setenta, las propiedades victorianas cayeron en desgracia y muchas de sus características más queridas fueron eliminadas. Las puertas y los elementos con paneles de madera prensada ocultos fueron despojados de pintura y los rosetones y las molduras se derribaron. Se tiraron las chimeneas y se arrancaron los azulejos de las paredes.

Romer-Lee dice: "Las propiedades victorianas fueron saqueadas, pero afortunadamente muchas han sido restauradas con simpatía".

Estas propiedades no solo brindan viviendas atractivas, sino que son una buena inversión, dice Ahmed.

“Una casa victoriana en promedio obtendrá cuatro o cinco ofertas en comparación con las propiedades de una era más reciente. El valor de reventa de las casas victorianas es fuerte. Siempre tienen una audiencia más amplia, ya que la mayoría de las personas los tienen en su lista de deseos ".


Las casas más antiguas son propensas a tener problemas de plomería

Las casas antiguas tienen encantos únicos, pero también pueden esconder problemas de plomería en las paredes y el piso.

Las casas más antiguas pueden tener una serie de problemas con la plomería que no puede ver: simplemente puede ser vieja y llegar al final de su vida útil, puede que se hayan instalado tuberías que luego resultaron ser problemáticas o un plomero aficionado puede haber hecho refacción.

Tuberías viejas

La plomería tiene una vida útil, desde las líneas de agua y los accesorios hasta los desagües y las líneas de alcantarillado. Las líneas de cobre durarán más tiempo, de 60 a 80 años, seguidas de los desagües de hierro fundido y las líneas de alcantarillado de 50 a 65 años. El acero galvanizado, utilizado tanto para líneas de agua como de alcantarillado, dura entre 40 y 60 años, seguido del cloruro de polivinilo o plástico PVC, de 40 a 50 años, luego PEX a los 40 años.

Los accesorios deben reemplazarse con más frecuencia, y no se limitan a los grifos, aunque deben reemplazarse cada 15 a 20 años. Los calentadores de agua deben reemplazarse con más frecuencia, de 10 a 20 años, y las válvulas de cierre deben reemplazarse cada 20 años, o pueden congelarse en la posición de "encendido". Los lavabos, bañeras e inodoros son los accesorios de plomería domésticos más resistentes y necesitan ser reemplazados cada 40 a 80 años.

Además, algunas de las casas más antiguas se construyeron antes de que la plomería fuera común y luego se modernizaron con plomería. Para actualizar esas tuberías viejas, es posible que los plomeros necesiten perforar las vigas del piso o instalar falsos techos para que haya espacio para la pendiente adecuada para los desagües alimentados por gravedad.

A medida que las tuberías envejecen, sus uniones pueden comenzar a aflojarse y las tuberías se comban, causando "vientres" a medida que se separan. Una barriga es donde los escombros, el óxido o los minerales se pueden acumular donde una tubería se hunde, causando obstrucciones y atascos.

Tuberías problemáticas

Cuando surge el problema de las tuberías problemáticas, también lo hace Flint, Michigan, donde se descubrió que una combinación de tuberías de plomo y reducción de costos resultó en niveles peligrosos de plomo en el sistema público de agua.

El agua muy ácida, el agua caliente, el agua muy clorada o el agua que ha permanecido estacionaria en una tubería durante mucho tiempo pueden filtrar el plomo de las tuberías o la soldadura de plomo utilizada en los accesorios de tubería de latón. Se estima que 10 millones de hogares tienen líneas de servicio de agua que son al menos parcialmente de plomo, y muchos residentes no se dan cuenta de que son responsables del mantenimiento y reemplazo de esas líneas de servicio. En muchos casos, simplemente no hay registro de si una línea de servicio de agua es de plomo o no, aunque es más frecuente en casas antiguas, ya que las líneas de servicio de agua con plomo eran populares antes de 1950.

Las líneas de plomo no son las únicas tuberías que los propietarios de viviendas deben buscar: la tubería de polibutileno, o "poli", fue popular, porque era barata, desde su introducción a mediados de la década de 1970 hasta mediados de la década de 1990 y se encuentra en otra 10 millones de hogares estadounidenses. Sin embargo, la tubería de polietileno falla a un ritmo anormalmente alto en condiciones normales. Las tuberías de polietileno reaccionan mal a los oxidantes en el agua y se desprenden de adentro hacia afuera, por lo que una tubería de polietileno puede aparecer en buena forma durante una inspección visual. También es propenso a una degradación más rápida cuando se expone a altos niveles de cloro y agua caliente.

Además, también se ha descontinuado el uso de tuberías de acero galvanizado, excepto para las reparaciones de los sistemas existentes. Se introdujo como una alternativa a las líneas de plomo, a menudo utilizadas para las líneas de agua antes de la década de 1960, hasta que se descubrió a principios de la década de 1970 que, como el poli, se corroía por dentro. A diferencia de la tubería de polietileno, el acero galvanizado se corroería y el óxido se acumularía dentro de la tubería, estrechando el diámetro de la tubería y causando problemas de presión de agua.

Algunas compañías de seguros para el hogar se negarán a asegurar las casas con tuberías de polietileno o acero galvanizado o exigen deducibles altos antes de que se pueda asegurar una casa con tuberías problemáticas conocidas. Aquellos que compran una casa con tuberías de polietileno o galvanizadas pueden requerir que un plomero con licencia certifique el sistema antes de que pueda ser asegurado. También reducirá el valor de reventa de una vivienda y hará más difícil encontrar un comprador.

Luego están las líneas de alcantarillado de Orangeburg: tuberías hechas de fibra de madera prensada y alquitrán de hulla, ahora tachadas de "tubos de papel higiénico impregnados de alquitrán de hulla". “Fue más popular en las décadas de 1950 y 1960, porque, una vez más, era económico. Dado que fue ampliamente utilizado, las casas que datan de esa época están en riesgo: las tuberías de Orangeburg tienen tasas de falla más altas que cualquier otro material de línea de alcantarillado. Debido a que están hechos a base de papel, son más propensos al deterioro químico. Orangeburg también es vulnerable al aplastamiento durante el asentamiento del suelo y la intrusión de raíces de árboles, porque se deforma bajo presión, ya que no es tan rígido como otros materiales.

Fontaneros aficionados

Algunas personas tratan de ahorrar dinero haciendo que alguien que no sea un plomero con licencia y asegurado repare sus tuberías. Al hacerlo, se privan de la experiencia y la formación de un fontanero profesional. , y potencialmente anular las garantías de los electrodomésticos. Además, sin licencia los plomeros a menudo no garantizan su trabajo y es posible que no cuenten con el seguro de responsabilidad civil o de compensación laboral correspondiente.

Además, los aficionados a menudo cometen errores que los profesionales no cometen, como el uso de tubos de acordeón, lo que facilita la conexión de dos tubos diferentes, pero también es más propenso a la acumulación de suciedad y escombros. Es posible que un aficionado tampoco sepa cómo prevenir la corrosión cuando se unen tuberías hechas de dos tipos diferentes de metal, un proceso conocido como acoplamiento dieléctrico; es posible que ni siquiera sepan que es un problema.

Un plomero profesional estará familiarizado con los códigos de construcción locales y se asegurará de que las reparaciones se realicen "según el código". Puede costar más, pero la falta de reparación del código puede resultar en multas o algo peor. Las reparaciones de plomería también pueden requerir ir a paredes, techos y pisos o incluso requerir zanjas. Además, si un aficionado falla en una reparación y, como resultado, se daña la casa, es posible que el seguro para propietarios de vivienda no cubra la factura de la reparación, ahora mucho mayor. Las reparaciones de aficionados pueden poner a los residentes en riesgo de una serie de desastres, desde electrocución hasta fugas de gas.

Es simplemente más seguro y menos costoso a largo plazo contratar a un plomero con la licencia adecuada para las reparaciones, ya sea que una casa sea más antigua o una construcción más reciente, y también es recomendable realizar una inspección de plomería antes de comprar una nueva casa.

Para las reparaciones de la línea de servicio, existe el Programa de garantía de la línea de servicio de la Liga Nacional de Ciudades, administrado por Utility Service Partners, una empresa HomeServe. El programa ofrece planes de servicio de reparación para cubrir las líneas de agua y alcantarillado y las emergencias de plomería interior. Los galardonados centros de llamadas del programa en Chattanooga, Tennessee y Canonsburg, Pensilvania, están disponibles las 24 horas del día para manejar reclamos, junto con una red de profesionales de plomería locales con licencia completa, asegurados y examinados.

El programa de garantía de la línea de servicio ofrece un programa educativo y una solución llave en mano. No hay ningún costo para los municipios o las empresas de servicios públicos por participar y el programa ofrece una participación en los ingresos. Para saber cómo su municipio o empresa de servicios públicos puede convertirse en uno de los más de 550 socios del programa, contáctenos.


Desarrolladores y arquitectos se enfrentan a un gran pedido de compradores

EN la década de 1990 y 27, J. S. Hovnanian & amp Sons, un constructor de viviendas en el área de Filadelfia, estableció techos de nueve pies como estándar en sus casas. El objetivo era distinguirse de la competencia, dijo Garo Hovnanian, gerente de marketing de la compañía. "Y durante un tiempo funcionó".

Pero ahora, dijo Hovnanian, "todo el mundo está haciendo techos de nueve pies". Así que el año pasado la empresa comenzó a ofrecer cocinas y habitaciones familiares "quotsunken". Bajar los pisos da a esas habitaciones una altura de 10 pies.

Cuando se trata de techos más altos, Hovnanian tiene razón: todos lo están haciendo. Después de décadas en las que los techos de dos metros y medio eran omnipresentes, los nueve pies se han convertido en el nuevo estándar, según Gopal Ahluwalia, director de investigación de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas.

En algún momento entre 1995 y 2004, nueve pies reemplazaron a dos metros y medio como la altura de techo más común para las casas de un solo piso y los primeros pisos de las casas de varios pisos, según los datos recopilados por la asociación. E incluso en los pisos superiores, los techos de nueve pies o más son casi dos veces más comunes que hace 10 años, dijo Ahluwalia.

El cambio a techos más altos está impulsado por el consumidor. En la última encuesta de la asociación, cuando se les pidió a los compradores que eligieran qué extras querían más en una casa, "una de las cosas que salieron en voz alta y clara fueron los techos más altos", dijo Ahluwalia.

La encuesta mostró que los compradores más jóvenes, en sus 20 & # x27 y 30 & # x27, son incluso más propensos que los compradores mayores a querer techos altos.

Pero no es porque los compradores más jóvenes sean más altos. Las estadísticas recopiladas por las Encuestas Nacionales de Examen de Salud y Nutrición de 1999 a 2002 mostraron que tanto los hombres como las mujeres de 40 a 49 eran ligeramente más altos que los de 20 a 39. Y no se debe a que las personas sean mucho más altas en promedio (aunque pesen más) . En general, un estadounidense típico ha "crecido" menos de dos décimas de pulgada en la última década, según Sandra Smith, portavoz de los Centros para el Control y la Prevención de Enfermedades.

Eso sugiere que el cambio hacia techos más altos no se trata tanto de comodidad física como de un deseo de grandeza cotidiana. "Te da una sensación muy cálida cuando entras en una casa con un techo más alto", dijo Hovnanian. & quot Los compradores siempre ven el valor & quot.

In Boston, Doug Dolezal, an architect who has designed several condominium buildings, insists on ceilings of at least 10 feet. "Personally, Iɽ take a smaller unit with 12-foot ceilings over a larger unit with eight-foot ceilings any day of the week," he said.

Mr. Dolezal said that eight-foot ceilings are acceptable for secondary living spaces like bathrooms and vestibules but not for living spaces. "A high ceiling improves the proportion of a room," he said, "and architecture is all about proportions."

But architecture is also about details. Mr. Dolezal said he spends much time working out the placement of the mechanical systems (sprinkler pipes, ductwork and so forth) so he can avoid lowering ceilings.

As luxuries go, ceiling height is relatively affordable. Adding height costs less than adding breadth, a number of experts explained, because it does not require more foundation or more roofing.

It does add to costs, however, because it requires more materials and custom features like extra-tall doors and oversized windows meant to take advantage of the extra height, Mr. Hovnanian said.

Nevertheless, the move to nine-foot ceilings may mean fewer really tall spaces are built in houses and apartments. With higher ceilings over all, people do not feel the same need for double-height spaces that marked so many McMansions, Mr. Ahluwalia said.

As a result, "the two-story family room is going out of style," he said. Mr. Ahluwalia based his prediction on interviews with 60 architects about "the house of the future" -- what they think houses will look like in 2015.

Higher ceilings generally mean higher heating bills. But, in an era of rising fuel prices, the elimination of double-height spaces may offset some of the extra expense.

In their desire for more headroom, buyers have been influenced by pictures in home design magazines of downtown lofts, some built as factories with ceilings of 12 feet or more. And they may be reacting to the low ceilings of the houses they grew up in.

While Victorian houses routinely featured ceilings of at least nine feet, the 20th century brought experiments in low-height living. The Prairie style of Frank Lloyd Wright was an exploration of horizontality. The houses had extravagant overhangs, but ceilings, in some cases, were less than seven feet high.

Mass production also led to a standard for low ceilings. The architect Le Corbusier saw houses as machines for living, with all the stripped-down functionality that this implied.

After World War II, developers looked to create the most housing for the least cost, with Levittown, N.Y., on Long Island, leading the way. If ceilings felt too low, decorators advised the use of dark floors, to make that plane recede, and vertical accessories, like floor-to-ceiling drapes, to maximize the appearance of height.

But now consumers seem to be saying they want real height. Mr. Ahluwalia said that higher ceilings are appearing not just in single family homes, but also in apartments.

Chad Oppenheim, a Miami architect who is working on about 20 condominium projects, said he rarely designs a building with ceilings lower than 10 feet.

Part of the reason, he said, is that with rooms getting bigger and more open, low ceilings seem too confining. "You need the higher ceilings to maintain the right proportions," Mr. Oppenheim said.

In addition, while people may not be getting bigger, contemporary art certainly is.

"More and more, people are telling me they need 12-foot ceilings, not for themselves, but for their collections," Mr. Oppenheim said.


Asbestos In Your Home

If your house was built between the 1930s and 1990s, and you have a popcorn ceiling that has not been tested for asbestos, make sure to consult with a pro before doing any repair work. Inspections may be costly, but it is dangerous to start any ceiling projects if there are traces of asbestos floating around. Even though Canada phased out asbestos popcorn ceilings in the 1990s, the government is only now in the process of fully banning this mineral throughout the country. It is best to leave it in the hands of a specialist if you are unsure, and HomeStars can help connect you with the right person. That being said, you are not at risk as long as your ceiling remains undisturbed!

Ultimately, it is up to you to decide what to do when scoping options to update your basement, bedroom, or hallway ceilings. If saving some money in the short-term is more important, and you like the aesthetic, popcorn ceilings are a cost-effective choice. However, a smooth ceiling will be a better investment down the road when you are ready to sell your house, as this type of ceiling can give off an old-fashioned impression to potential buyers. You can actually increase your home’s value by getting rid of your popcorn ceilings. You can still enjoy popcorn in your home if you choose to restyle your ceilings, but serve it as a snack, instead.


Why High Ceilings Make Cold Rooms

Do you have a vaulted or cathedral ceiling in your bedroom or family room, or a two story foyer in your home? My bet is, they’re not the most comfortable places to be in your house. The reason is simple, and I just felt an example en route to a speed meet.

My wife is a speed skater, and also plays roller derby, so we end up driving all over the place carting roller skates around. On the way to Hagerstown, Maryland, one of the big speed skating centers in the region, we stopped at a service plaza on the PA turnpike, here’s what the ceiling looked like:

It was a mild winter day, about 40 degrees out, yet my wife and I froze in there. This particular building had all sorts of things working against it:

The problems are simple, physics-wise:

Since the hot air rises to the ceiling and the ducts are close to the ceiling, the heat doesn’t do a very good job of getting to the floor (it should work ok for air conditioning, though.)

This building had a HUGE amount of windows as well. I forgot about the windows in the gable end until I looked at the picture (that’s the triangle shaped area.) There is also a dormer you can just begin to see on the right with windows in it. Plus most of the lower walls are windows.

While windows are great for light, they’re crappy for comfort.

I’ll delve further into the topic in another post, but windows cause problems for mean radiant temperature. Radiant energy is really comfortable to us. The sun delivers radiant energy. Fires deliver radiant energy. More importantly, our bodies make a lot of radiant energy. (See Allison Bailes’ ‘Naked People Need Building Science.’)

When radiant energy is pulled out of our bodies by an uninsulated wall or a window, it makes us feel very cold. Have you ever eaten at a restaurant on a cold winter night and been seated near the window, then noticed how cold you were? That was because the window was literally sucking the warmth out of your body, in the form of radiant energy.

For a room to be comfortable, the radiant temperature of the exterior walls, floors, ceiling, and interior walls need to be similar, or else it creates imbalances we can feel.

Such was the case in this building. Not only was the heat not doing a good job of getting down to the table we were eating at, but those windows were robbing our bodies of radiant energy, making us cold.

Basically, from a Building Performance perspective, this building kind of sucks. (That’s the technical terminology, you know…)

So does this make you think of your master bedroom cathedral ceiling or the vaulted ceiling in your family room or the two story foyer in your home? Or the floor of your bonus room over the garage? The exact same principles apply.*

Homes have an additional complicating factor that the insulation over these areas is often crushed, of low R-value, or generally of subpar performance – if it is a true cathedral ceiling where the drywall is screwed directing into the roof joists. Other homes have space above the ceiling that you can crawl into, I call this a vaulted ceiling. Those are usually much easier to fix.

So how can you fix a room with a cathedral or vaulted ceiling area, or a two story room? Frankly, it’s tricky. The air needs to be well mixed and the building shell (insulation and air sealing) needs to be as good as we can make it. How that is accomplished varies from circumstance to circumstance and really needs a closer look and diagnosis to give a good answer as to the best measures to make it better. A word of caution, this is a design problem, and design problems are difficult to fix really well. So keep reasonable expectations of the amount of improvement you’ll feel. Improvement is possible, but ‘completely’ fixed may be too far fetched.

In the case of this building, I don’t see any cheap and easy fixes, the ceiling probably needs more insulation, the ducts need to be lower, the gable ends and high windows should probably be covered and insulated – it’s a tough nut to crack. Most rooms I see in homes have much better potential for improvement.

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* In the case of the cold floor, conduction, or heat transfer through solids, is also happening as your feet transfer their heat into the floor. If it’s a skating rink, there’s not much to do because there is no space below the floor, but in a home this is usually caused by air leakage, or even thermostat setback, and can usually be addressed. Also, if the furnace or AC runs longer cycles, it will do a better job of heating or cooling that space, but that’s another article…

Bonus: As one last little ‘awww’, here is baby Felicity asleep at the speed meet under the black lights. Roller rinks are NOT afraid of wild carpet patterns…

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Director, Head of Fulham Office

Victorian homes are always popular among house-hunters. They offer a home with period features, a good layout and are often well-built. And while we always recommend people get a full building survey completed before buying a home, when you’re shopping around it’s good to know what to look for before putting in an offer.

Here are few areas you should be paying attention to when searching for your dream Victorian home…

Firstly, check that it fits in with the surroundings. The majority of Victorian properties are terraced homes, so have a look to see that the whole terrace is still intact.

If not, what has happened to it? Has it been replaced by a high-quality development that complements the older properties or by bulk, poorly-made flats?

Original features

Strutt & Parker’s Housing Futures report found that the top interior design style home buyers look for is ‘traditional’. Original features can add to this look, but keep an eye on them as many were removed from Victorian properties in 60s and 70s.

Ceiling roses are one of the more popular, so check it’s the original. Many modern reproductions are as good as the originals so it shouldn’t be an issue if they’ve been replaced, but make sure you get a close look. Remember, these properties will have high ceilings so it might not be easy to spot a poorly made fake right away. Any other replaced original features should be fitting with the period.

Roofing and ceilings

Victorian homes were often built with Welsh slate roofs. These are a great feature but you need to get a full survey of the home to check they’re in good condition as replacing like-for-like can be expensive.

It’s also worth checking the interior ceilings to see whether they have been updated. The original lathe and plaster ceilings are one period feature you could do without.

Many Victorian properties used a slate damp proofing system that, over the decades, may well have cracked and perished. This can lead to damp issues in even the best properties. But in this day and age, getting damp fixed is not a problem as long as it hasn’t caused any major structural damage.

As with any old property, especially Victorian ones that weren’t built with the best foundations, it’s worth seeing if they have any subsidence. While some hairline cracks inside are par for the course, large cracks that you can fit your fingers into and that run the height of the building are worth paying attention to. Other signs of subsidence include doors not shutting properly, sagging window sills and windows that won’t open.

If the property is mid-terrace (which it likely is) then subsidence shouldn’t be too much of an issue. But it’s worth having a look at your potential neighbours’ properties to see if they have any cracks on the outside brickwork.

Have a good look the heating, plumbing and electrics as these may need upgrading. You’ll need to look behind switches and plugs as they can be easily replaced and hide old wiring. Ask your estate agent if they know when these were last updated and for certification that it was carried out to the required standard. And if you still don’t feel happy, bring along a plumber or electrician to check out the house for you.

Wall insulation is also worth asking about, as older homes might not have double glazing so you’ll need other ways to keep warm. Again, this can be added easily after the purchase if needs be.

Rooms and layout

Victorian properties tend to be laid out in a fairly standard format with two reception rooms at the front of the house and a kitchen at the back. They are adaptable to modern living with many people opting to knock through the reception rooms into one, remove the front corridor and extend the kitchen out the back.

If this has already been done, check the work was carried out to a high standard and that it has a fire certificate. The original layout would have helped prevent the spread of fire, while open plan living with stairs open to the reception rooms can be a fire hazard. These sorts of homes should have a sprinkler system or fire curtain.

If the loft has been converted, check its head height. You might be able to stand up straight in the middle but find that actual useful space is limited by the eaves of the roof.


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